Aktuelle Rechtsprechung

OLG München ZMR 2007, 397 (398):
Schadensersatzansprüche eines Eigentümers berechtigten nicht zur Aufrechnung mit
einer Sonderumlage

Sachverhalt:

In einer Eigentümergemeinschaft wurde die Sanierung des Daches der Wohnanlage und der verschiedenen Terrassen beschlossen. Ebenfalls beschlossen wurden, auf verschiedenen Eigentümerversammlungen, drei Sonderumlagen für diese Sanierungen.

Es erfolgte sodann die Sanierung des Daches und der Terrassen der Wohnungseigentumsanlage.

Ein Eigentümer verweigerte Teilzahlungen auf die Sonderumlage mit der Begründung, daß zum einen die Ausführungen der Sanierungsarbeiten auf der Terrasse der ihm zustehenden Wohnungseigentumseinheit nicht ordnungsgemäß ausgeführt wurden, zum anderen damit, daß die Dachsanierung über diese Terrasse abgewickelt wurde. Auf seiner Terrasse wurden für die Sanierung des Daches sämtliche erforderlichen Bauteile gelagert.

Aus diesen beiden Gründen verweigerte er die Zahlung der Sonderumlagen mit der Begründung, er rechne mit Schadensersatzansprüchen wegen der widerrechtlichen Nutzung der Terrasse und wegen der unsachgemäßen Ausführung der Sanierung auf.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft leitete darauf hin ein gerichtliches Verfahren auf Zahlung des Restes der Sonderumlagen ein. Das AG München wie auch das LG München I gaben der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht mit der Begründung, daß eine Aufrechnung nicht möglich ist.

Aus den Urteilsgründen:

Das OLG München erkannte durchaus, daß hier möglicherweise Schadensersatzansprüche des Eigentümers wegen der widerrechtlichen Nutzung der Terrasse wie auch wegen der unsachgemäßen Ausführung der Terrassensanierung bestehen könnten. Allerdings führte das OLG aus, daß eine Aufrechnung mit Sonderumlagenzahlungen trotzdem nicht, eigentlich niemals, wegen solcher Schadensersatzansprüche erfolgen darf. Die Begründung hierfür war, daß grundsätzlich Aufrechnungen gegen Wohngeldforderungen nicht möglich sind. Dies gelte auch für Forderungen aus Sonderumlagen. Das Verbot der Aufrechnung sei darin begründet, daß eine ordnungsmäßige Verwaltung nur dann gewährleistet ist, wenn alle Wohnungseigen- tümer ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen. Nur dann wäre die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft gesichert.

Einem Eigentümer, welcher Schadensersatzansprüche geltend mache, sei es im Interesse einer funktionierenden Gemeinschaft zuzumuten, seine Forderungen gesondert gerichtlich geltend

Anmerkungen:

Die Entscheidung des OLG München überzeugt zwar im Hinblick auf die Funktionsfähigkeit einer Gemeinschaft. Eine Aufrechnung oder eine Zurückbehaltung von Leistungen gegenüber der Gemeinschaft, welche rechtskräftig beschlossen wurden, könnten zu Zahlungsschwierigkeiten der gesamten Gemeinschaft führen.

Allerdings ist in diesem speziellen Falle (wie auch möglicherweise in anderen, ähnlichen gelagerten Fällen) die Entscheidung des OLG sehr formell.

Die Schadensersatzpflicht der Gemeinschaft wegen der unrechtmäßigen Nutzung der Terrasse wie auch wegen der schlechten Bauausführung war in dem Verfahren eigentlich unstrittig. Anzumerken ist, daß in einem Folgeverfahren wegen den Schadenersatzansprüchen dem Eigentümer vollumfänglich Recht gegeben wurde. Er zahlte somit zunächst die geforderten Sonderumlagen, bekam jedoch dann von der Gemeinschaft wegen seiner Schadensersatzansprüche die geltend gemachten Erstattungen.

Insofern ist es unverständlich, daß in bestimmten Ausnahmefällen (wie hier) keine Aufrechnungen erlaubt sind. Bei einer Anerkennung der Aufrechnung (wie es im übrigen das LG Frankfurt in der Vergangenheit bereits einmal entschied, was jedoch durch das Urteil des OLG München außer Kraft gesetzt wurde) wäre ein zweites, kosten- und zeitintensives Verfahren unnötig geworden.

Fazit:

Aufgrund der Entscheidung des OLG München kann nur geraten werden, niemals Zurückbe- haltungen oder Aufrechnungen, sei es bezüglich laufender Hausgeldzahlungen oder auch Sonderumlagen, vorzunehmen. Leistungsverpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft sind, und dies stellte das OLG München klar, stets von den Eigentümern zu erfüllen.

Einerseits ist dies durchaus verständlich, da ansonsten möglicherweise mit vorgeschobenen Gründen Aufrechnungen von Eigentümern erfolgen, welche sodann vom Gericht umfangreich überprüft werden müssen.

Andererseits ist jedoch in Fällen, in welchen Schadensersatzansprüche eines Eigentümers eigentlich klar auf der Hand liegen und im Erstprozeß umfangreich und nachgewiesen vorgetragen wurden, nicht ganz verständlich, warum hier in einem Prozeß eine Aufrechnung nicht erfolgen kann.

Wie bereits ausgeführt, ist nach dieser Entscheidung des OLG München jedoch nur anzuraten, sämtliche Leistungsverpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft zu erfüllen und sodann selbst Klage zu erheben.

Josef S. Laumer
Rechtsanwalt